Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken
Es gibt in der Wertermittlung verschiedene Werte, die nach unterschiedlichen Bewertungsgrundlagen, Normen und Regelwerken ermittelt werden. Hierzu ist zunächst die Situation des Auftraggebers zu klären, aus welchem Grund eine Wertermittlung benötigt wird (z.B. Erwerb, Beleihung, Veräußerung, Erbauseinandersetzung, Ehescheidung, Vermögensfeststellung, usw.).
Hieraus ergibt sich dann, welcher Wert ermittelt werden soll:
- Verkehrswert (BauGB, ImmoWertV)
- Marktwert (Blue Book, etc.)
- Beleihungswert (Pfandbriefgesetz, BelWertV)
- Einheitswert (Bewertungsgesetz)
- Fair Value (IAS-Standards)
- Open Market Value (Red Book, etc.)
- Handelsbilanzwert (Handelsgesetzbuch)
- usw.
Diese unterschiedlichen Werte unterscheiden sich durch ihre Definitionen und Verfahrensvorschriften voneinander.
Verkehrs-/Marktwertgutachten nach § 194 BauGB sowie ImmoWertV
Definition nach § 194 BauGB:
“Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnlich oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.”
Die ImmoWertV legt dabei die Grundsätze zur Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken fest. Sie findet überall dort Anwendung, wo der Verkehrswert (Marktwert) von Immobilien zu ermitteln ist.
Die ImmoWertV ist dabei von allen professionellen Immobiliensachverständigen und -gutachtern zu berücksichtigen.
Wertermittlung von Mieten und Pachten (Mietwertgutachten)
Bewertungsanlässe für ein Mietwertgutachten können sein für:
Wohnraum:
- Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
- Ermittlung der Marktmiete (z.B. bei Neuvermietung)
- Ermittlung der Kostenmiete (z.B. bei öffentlich geförderten Wohnungsbau)
- Mietminderungsgutachten
Gewerberaum:
- Ermittlung der Marktmiete (ortsübliche Vergleichsmiete, Neuvermietung)
- Schiedsgutachten (Neufestsetzungen, Mietanpassungen, ggf. gemäß vertraglicher Vereinbarungen)
- Mietminderungsgutachten
Beleihungswertermittlung nach PfandBG
Der eigentliche Zweck des Beleihungswert ist die Ermittlung der Höchstgrenze, bis zu der Hypotheken zur Deckung von Pfandbriefen genutzt werden dürfen. Diese Deckungsgrenze liegt bei 60 % des Beleihungswerts.
Dieser Wert wird häufig auch als Beleihungsgrenze bezeichnet (früher auch erststelliger Hypotheken- oder Beleihungsraum).
Der Begriff “Beleihungsgrenze” ist allerdings nicht so zu verstehen, dass ein höherer Betrag der Hypothek im Grundbuch untersagt ist. Lediglich die Refinanzierung der Banken mittels einen Hypothekenpfandbrief darf nur bis zu dieser Beleihungsgrenze erfolgen. Für den Wertanteil, der oberhalb dieser Beleihungsgrenze liegt, müssen die Banken dann andere Kapitalquellen nutzen wie z.B. Eigenkapital, Anleihen, Einlagen, usw., was sich dann üblicherweise auch auf den Zinssatz, den der Kreditnehmer zu zahlen hat, negativ auswirkt.
Weitere wesentliche Verwendungszwecke des Beleihungswerts sind zu einen die Regeln zur Ermittlung von Anrechnungserleichterungen nach dem Kreditwesengesetz (KWG) sowie die von vielen Banken praktizierte Bindung von Darlehensobergrenzen an den Beleihungswert.
Dabei sind die Anrechnungserleichterungen nach dem KWG gesetzlich normiert. Die Festlegung der Darlehensobergrenzen in einer festen Relation zum jeweiligen Beleihungswert ist den Banken überlassen und wird nicht gesetzlich reguliert.
Bewertung von Rechte und Belastungen (z.B. Erbbaurechten sowie Wohn- und Nutzungsrechte)
Die richtige Berücksichtigung von wertbeeinflussenden Rechten und Belastungen an einem Grundstück (und bei bebauten Grundstücken an einem Gebäude) sind von ausschlaggebender Bedeutung für den resultierenden Verkehrswert. Bereits geringfügige Fehler bei der Berücksichtigung von Rechten und Belastungen können dazu führen, dass der im Gutachten ausgeworfene Verkehrswert völlig unbrauchbar wird.
Überprüfung der Bewertung des Finanzamtes (Einheitswert / Bedarfswert)
Der vom Finanzamt festgestellte Wert eines bebauten oder unbebauten Grundstückes kann durch ein korrektes Verkehrswertgutachten widerlegt werden. Hier spricht man vom Nachweis des “niedrigeren gemeinen Wertes”. In vielen Fällen lohnt es sich, die Wertansätze des Finanzamtes zu hinterfragen und überprüfen zu lassen.
Wohnflächen- und Nutzflächenüberprüfung bzw. Feststellung
Wohnflächen oder gewerbliche Nutzflächen sind oftmals strittig oder gar nicht bekannt. Wir überprüfen durch Aufmass und entsprechender Berechnung nach den einschlägigen aktuell gültigen Regelwerken (z.B. Wohnflächenverordnung, Regelungen der Gif, etc.). Ferner sind wir in der Lage, die jeweiligen entsprechenden Grundrisse und Aufmaßzeichnungen digital zu erstellen.
Überprüfung und Plausibilisierung von Fremdgutachten
Laien interessieren sich oftmals nur für das Ergebnis, d.h. den Verkehrswert des Grundstücks. Anhand eigener Erfahrungswerte wird dabei der im Gutachten ausgeworfene Wert geprüft durch z.B. Vergleich mit bekannten Verkaufserlösen (oftmals Hörensagen) oder Verkaufsangeboten (zu denen üblicherweise nicht verkauft wird).
Mögliche bewertungsrelevante Unterschiede in der Lage, Alter, Zustand oder Ausstattung des Gebäudes sowie Rechte und Belastungen am Grundstück werden dabei in ihrer Auswirkung nur grob geschätzt. Eine sachgerechte Berücksichtigung findet dabei üblicherweise nicht statt.
In der Wertermittlung geht es bei der Plausibilitätsprüfung zunächst um die Identifizierung des gewählten Wertermittlungsmodells und die Überprüfung der damit verbundenen Wertansätze. Erst danach im zweiten Schritt findet die Überprüfung des Verkehrswertes statt.
Hierfür ist regelmäßig ein professioneller Sachverstand erforderlich.
Inhouse Schulungen für Steuerberater- und Rechtsanwaltskanzleien sowie weiteren Interessierten
Um die Bedeutung und Systematik der Wertansätze in der Immobilienbewertung ihren Mitarbeitern bei Bedarf näher zu bringen, bieten wir Inhouse-Schulungen in Ihren Räumlichkeiten an. Wir verfügen über langjährige Erfahrung als Referenten vor unterschiedlichen Auditorien und sind in der Lage, auch komplizierte Sachverhalte einfach und nachvollziehbar zu erklären.